| Título: |
Analysis of Impact Factors on the Real Estate Market: Case Slovenia Veiksnių, Darančių Įtaką Nekilnojamojo Turto Rinkai, Analizė: Slovėnijos Pavyzdys |
| Autores: |
Golob, Ksenija; University of Maribor Bastic, Majda; University of Maribor Psunder, Igor; University of Maribor |
| Fecha: | 2012-10-24 |
| Publicador: | Engineering Economics |
| Fuente: |
 |
| Tipo: |
|
| Tema: |
real estate market; construction; real estate prices; market factors; interest rates nekilnojamojo turto rinka; statyba; nekilnojamojo turto kainos; rinkos veiksniai; pelno norma |
| Descripción: |
The real estate market is very important for every country, not merely because it ensures construction structures and infrastructure necessary for life and work, but also because it has a strong, multiple impact on the development of nation’s entire economy. Real estate market trends are strong indicator of trends in the entire economy.Trends on the real estate markets have changed notably in recent years. As early as two years ago, the main characteristics of these real estate markets were domination of demand over offer, quick sales of apartments and a lack of “choosiness” on the part of buyers, all of which was accompanied by rising real estate prices, which has not abated in nearly two decades. Over the past two years, the conditions have changed notably: transactions are few, offer is dominating over demand, buyers are choosy, while apartment prices are falling.In the past, little attention has been paid to the problems we are about to study. Some researches have been conducted; however, none were developed so as to be applicable to the entire territory of Slovenia. For the very facts stated above, we decided to study and present the impact factors on the Slovenian real estate market using a practical example.The answers obtained through a structured survey questionnaire give rise to several questions. One of these questions is also what the primary factors are and how to form the best selection thereof. To determine them, it was our task to monitor the key factors. We obtained some of the information from past research and put them into the time context. Determining the goals and strategies, we elaborated a plan of the system for establishing the factors, and monitored the volatility of the selected indicators.Included into the research were also investors, real estate owners, tenancy right holders, real estate users, administrators, managers, tenants, real estate agencies and companies, design and construction companies, as well as other individuals across Slovenia, with varying durations of work experience and varying education levels.With the research that follows, we wanted to present the factors which most affect the real estate prices on theSlovenian real estate market, resulting in their rise or fall respectively.The role, significance and usage of the assessed parameters on the real estate market are important for efficient operation of construction company. There is a growing interest for modifying and determining the causes of the assessed parameters. Knowledge of conditions on the real estate market is extremely important for efficient and successful operation of an organisation. An analysis of the real estate market and the operation of construction companies represent a starting point for revamping it.The goal of the research is to define the factors that must be taken into account for an analytical forecast of future trends in the fluctuation of real estate prices. We have established that the main group of impact factors is associated with economic growth, interest rates, construction quality, speed of real estate sales and accessibility of funding sources. DOI: http://dx.doi.org/10.5755/j01.ee.23.4.2566 Nekilnojamojo turto rinka yra labai svarbi kiekvienai šaliai, nes ji garantuoja reikalingų ir būtinų gyvenimui ir darbui struktūrų ir institucijų veiklą, taip pat ji daro stiprią, daugkartinę įtaką visos šalies ekonomikos plėtrai. Nekilnojamojo turto rinkos kryptys yra stiprus rodiklis visos šalies ekonomikoje. Apie statybų sektoriaus klestėjimą mes kalbame tik metus ar dvejus. Daugelis ekspertų numatė, kad statybų klestėjimo laikotarpis išsilaikys penkerius ar septynerius metus. Vėliau buvo tikimasi, kad nekilnojamojo turto rinka stabilizuosis. Tačiau niekas nesitikėjo ir nenumatė, kad daugelį pasaulio šalių užgrius intensyvi finansinė krizė. Per pastaruosius metus nekilnojamojo turto rinkos kryptys pastebimai pasikeitė. Dar prieš dvejus metus pagrindinė nekilnojamojo turto rinkos savybė buvo ta, kad paklausa viršijo pasiūlą: buvo parduodami visi butai, o nemažai norinčių juos įsigyti negalėjo, nes nuolat jų trūko. Tai lėmė nekilnojamojo turto kainų didėjimą, kuris laikėsi du dešimtmečius. Situacija pasikeitė per pastaruosius trejus metus: pasiūla viršija paklausą, sudaroma gerokai mažiau sandorių, pirkėjai tapo reiklesni. Šie dalykai sąlygojo butų kainų kritimą. Problemoms, kurias mes norime iširti, praeityje buvo mažai skiriama dėmesio. Anksčiau atliktais tyrimais pasinaudoti galima tik iš dalies, nes nė vienas iš jų nebuvo iki galo išbaigtas ir jų nebuvo galima taikyti visoje Slovėnijos teritorijoje. Šiame tyrime, pasinaudodojant iš dalies anksčiau gautais duomenimis, bus siekiama ištirti ir parodyti veiksnius, kurie daro įtaką Slovėnijos nekilnojamojo turto rinkai, tam tikslui pasinaudodami praktišku pavyzdžiu. Remdamiesi teorinėmis žiniomis, turima literatūra, konsultacijomis ir esamais duomenimis, gautais atlikus struktūrizuotą apklausą, pabandėme nustatyti apskaičiuotų parametrų panaudojimą. Jie yra susiję su grafikais, buvimo vietomis, nekilnojamojo turto verte, skelbiamomis ir tikromis nekilnojamojo turto kainomis, nuolaidomis, paskolomis, pelno normomis, nekilnojamojo turto nuosavybės tipu, su atlikimo kokybe, pardavimų trukme ir t.t. Išanalizavus struktūrizuotos apklausos anketos gautus atsakymus, kilo keletas klausimų. Vienas iš jų: kas lemia pradinius, nekilnojamojo turto pasirinkimo veiksnius ir kaip pasiekti, kad būtų pasirinktas geriausias variantas. Siekiant juos nustatyti, pirmiausia buvo tikrinami pagrindiniai veiksniai. Tyrimo metu panaudota dalis informacijos, gautos iš ankstesnių tyrimų. Ji susieta su dabartine situacija. Nustatant tikslus ir strategijas, buvo sudarytas sistemos veiksniams nustatyti planas ir tikrinamas pasirinktų rodiklių kintamumas. Į tyrimą taip pat buvo įtraukti investuotojai, nekilnojamojo turto savininkai, nuomotojai, nekilnojamo turto vartotojai, administratoriai, vadovai, nuomininkai, nekilnojamojo turto agentūros ir kompanijos, projektavimo ir statybos kompanijos, taip pat ir asmenys, turintys Slovėnijoje skirtingos trukmės darbo patirtį ir išsilavinimo lygį. Tolesniame tyrime buvo siekiama išsiaiškinti ir parodyti veiksnius, kurie labiausiai veikia nekilnojamojo turto kainas Slovėnijos rinkoje ir kurie turi didžiausią įtaką kainų kilimui ir kritimui. Apskaičiuotų parametrų reikšmė ir panaudojimas nekilnojamojo turto rinkai yra svarbūs, nes pasinaudodamos rezultatais statybos kompanijos galėtų našiai dirbti. Dabartiniu metu didėja susidomėjimas apskaičiuotų parametrų priežasčių modifikavimu ir nustatymu. Duomenys apie nekilnojamojo turto rinkos sąlygas yra ypač svarbūs našiam ir sėkmingam organizacijos darbui. Nekilnojamojo turto rinkos analizė ir statybų kompanijų veikla atskleidžia dalykus, kuriuos reiktų peržiūrėti ir keisti. Tyrimo tikslas yra apibrėžti veiksnius, į kuriuos reikia atsižvelgti atliekant analitinę nekilnojamojo turto kainų svyravimo krypčių prognozę. Nagrinėjama sritis yra labai plati, todėl šiame tyrime buvo apsiribojama tik gyvenamojo nekilnojamojo turto tyrimu (daugiabučių namų, namų ir žemės sklypų namų statyba). Taip pat problemiška ir įdomi yra investavimo į statybos projektus įvairovė (vieta, dydis, planai ir kt.). Tačiau šia tema trūksta mokslinės literatūros, taip pat pasigendama išsamių teorinių dalykų, susijusių su praktine patirtimi ir žiniomis apie nekilnojamojo turto trūkumus. Tai lėmė, kad panaudodami konkrečius ir aiškinamuosius klausimus, mes pabandėme suprasti 2007 metais parduoto nekilnojamojo turto kilimo procentinės išraiškos prognozes lyginant su 2009; siekėme išsiaiškinti ar egzistuoja teigiama koreliacija tarp didesnių paskolų apimčių ir nekilnojamojo turto vertės, nekilnojamojo turto sandorių daugėjimo ir greitų pardavimų. Buvo siekiama išsiaiškinti kaip dalyvių lytis, amžius, kilmė, išsilavinimas ir darbo patirtis sąlygoja požiūrį į teiginį, kad „nekilnojamojo turto pirkimas siūlo apsaugą nuo infliacijos”; ar egzistuoja teigiama koreliacija tarp ekonominio augimo (įskaitant nekilnojamojo turto sandorius ir vis didesnes nuolaidas nekilnojamojo turto statybos sektoriuje); ar egzistuoja teigiama koreliacija tarp mažėjančių pelno normų, aukštesnių kainų ir daugėjančių nekilnojamojo turto sandorių; ar nekilnojamojo turto tipas ir vieta daro įtaką jo vertei ir pardavimo greičiui „ar vyrai ir moterys tiki, kad statybos kokybė daro įtaką nekilnojamojo turto vertei ir greitesniam pardavimui, ir ar tirtų dalyvių lytis ir išsilavinimas daro įtaką nuomonei, kad Slovėnijos fondų biržos indeksas daro įtaką nekilnojamojo turto sandorių daugėjimui. Aiškinamuosiuose klausimuose ir aiškiai suformuluotuose atsakymų sakiniuose numanomos hipotezės buvo empiriškai patikrintos ir praktikoje, panaudojant statistinę programinę įrangą ir analizę. Naudojant aprašomąją statistiką, analitinį metodą, po apibendrinimo nepateikiant teiginių greta sukauptų duomenų, mes pademonstravome paskirstymų dažnumą (grafiškai ar panaudodami lenteles) ir koreliacijos priemones (Pearson-o koreliacijos koeficientas). Mes patikrinome teiginiams ir pavyzdžiams apskaičiuotas konkrečių regionų vertes ir procentinę išraišką (Ljubljana, Maribor, Koper, Nova Gorica, Novo Mesto, Postojna, Slovenj Gradec, Celje, Murska Sobota ir Kranj). Tyrime dalyvavo šimtas penkiasdešimt dalyvių iš visos Slovėnijos. Remiantis nustatytomis hipotezėmis, patikrintomis panaudojant duomenis, surinktus panaudojant struktūrizuotas anketas ir koreliacijos koeficientus, mes nustatėme, kad įvairių veiksnių įtaka daro skirtingos procentinės išraiškos įtaką nekilnojamojo turto kainoms. Panaudodami apdorotas hipotezes, mes nustatėme tik kelis pasirinkimo būdus. Anksčiau pateikti rezultatai parodė, kad 2007 – 2009 metų laikotarpiu siūlomo (reklamuojamo) nekilnojamojo turto kainos smuko dėl nekilnojamojo turto pardavimų kritimo. Remdamiesi jau atliktu tyrimu, galime teigti, kad mažėjančioms kainoms įtaką darė įvairūs veiksniai. Vienas iš jų yra paskolų apimtis, kuri, kaip manoma tyrime, daro įtaką nekilnojamojo turto vertei ir pardavimų greičiui. Taip pat buvo nustatyta, kad ekonomikos augimo mažėjimas daro įtaką nekilnojamojo turto sandoriams: jų taip pat mažėja, o tai sudaro prielaidas kuo didesnėms nuolaidoms atsirasti Tačiau žinoma, kad nekilnojamas turtas tai viena iš geriausių ilgalaikių finansinių investicijų, lyginant su kitomis investicijomis. Nekilnojamojo turto įsigyjimas - tai kartu ir tam tikra apsauga nuo infliacijos, nes nekilnojamasis turtas išlaiko arba vėliau įgauna dar didesnę vertę. Pelno norma taip pat yra svarbi. Mažėjanti pelno norma ir auganti infliacija daro įtaką nekilnojamojo turto sandorių daugėjimui ir atvirkščiai. Mes nustatėme teigiamą koreliaciją tarp mažėjančių pelno normų, aukštesnių kainų ir nekilnojamojo turto sandorių daugėjimo. Vienas iš veiksnių, darančių įtaką nekilnojamojo turto vertei ir greitesniam pardavimui, yra statybų kokybė. Pardavimo grafikai ir laikas taip pat daro didelę įtaką nekilnojamojo turto pardavimo greičiui. Kuo ilgiau nekilnojamasis turtas parduodamas, tuo didesnė siūloma nuolaida. Kaip savo darbe jau nustatė Zietz, J. ir Zietz, E.N. ir Sirmans, G.S. (2008), vieta, kuriame yra nekilnojamas turtas yra labai svarbus veiksnys kalbant apie nekilnojamojo turto kainų ir pardavimo greitumą. Be prieš tai turinčių įtaką nekilnojamajam turtui veiksnių yra paminėtini šie įdomesni rezultatai: - geroje vietoje esantis nekilnojamasis turtas nedaro įtakos nekilnojamojo turto kainų smukimui, - dalyviai liko neapsisprendę, ar fondų biržos indekso veiksnys darė kokią nors įtaką nekilnojamojo turto sandoriams, ar ne. Nepaisant visko, ilgam laikotarpiui nekilnojamasis turtas yra saugi ir patikima investicija. Naujo nekilnojamojo turto statyba ir toliau bus plėtojama. Labiausiai nekilnojamojo turto rinką lemiančių veiksnių nustatymo ir jų kintamumo kontroliavimo sistemos planavimas daro didelę įtaką Slovėnijos nekilnojamojo turto rinkos plėtrai. Krizės laikotarpiu išliks tik stiprios, profesionalios statybų organizacijos, išmanančios įvairiausius dalykus, susijusius su statybomis. Neabejotinai rinka greitai susinormalizuos. Svarbūs bus darbų atlikimo laikas, kokybė ir įvertinimas. Investuotojai bus daug atsargesni ir reiklesni. GURS analitikų prognozės, kurias galima rasti SLOnep portale (2010) numato, kad šiuo metu nekilnojamojo turto rinka atsigauna. Tačiau, tai vis dar nereiškia, kad nekilnojamojo turto krizė baigėsi. Reikia tikėtis lėto ir ilgo atsigavimo, kai kainos daugiau ar mažiau svyruoja pagal ekonominės krizės išplitimą. Tačiau, krizė vis dar gali pagilėti bet kuriuo metu. Panašiai galima laukti ir svarbių skirtumų specifinėse rinkose ir sluoksniuose kokybės ir mikrolokacijos požiūriu, bei mažiau amžiaus požiūriu. Investavimo projekto plėtotė ir apskaita daro labai didelę įtaką Slovėnijos ekonomikai, kartu ir nekilnojamojo turto rinkos tendencijoms. Niekas negali numatyti kada baigsis krizė – lieka tik nustatyti ir sugalvoti, kaip kiek įmanoma greičiau ją pašalinti. Atsižvelgiant į faktą, kad Slovėnija yra maža šalis, kuri modeliuoja savo antikrizines priemones po JAV ir Vokietijos, slovėnai susidūrė su milijono dolerių vertu klausimu kaip tai išspręsti. Tačiau neabejotinai galima teigti, kad statybos sektoriaus veikla yra viena iš pirmųjų veiklų, pradedančių teigiamą ciklą. Mes turime išmokti imtis kitokios veiklos kiek įmanoma sėkmingiau, kol užmiršime principus ir metodus, kurie iki šiol tarnavo kaip pradiniai veiklos taškai. Tai - būsimų tyrimų tema.DOI: http://dx.doi.org/10.5755/j01.ee.23.4.2566 |
| Idioma: | Inglés |